7 узаконивание перепланировки нежилого помещения

2020.09.21 05:06 Alex_Jew Так не называемая реновация. В Госдуму внесен новый законопроект о всероссийском сносе и изъятии недвижимости

Так не называемая реновация. В Госдуму внесен новый законопроект о всероссийском сносе и изъятии недвижимости Местные власти смогут принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья — об этом говорится в законопроекте, внесенном в Госдуму группой сенаторов и депутатов. В нем есть отсылки к опыту реновации в Москве: необходимость согласия двух третей собственников и арендаторов, предписание выдавать переселенцам равноценное жилье в своем районе или денежную компенсацию. Но упоминается и необходимость «комплексного развития территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости: напомним, правительственный законопроект с аналогичными формулировками в 2019 году подвергся критике и был изменен.
https://preview.redd.it/nar4tw5cofo51.jpg?width=600&format=pjpg&auto=webp&s=9afd1812118cb5fd520dade771037851dd190ab5
Проект поправок к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ внесли в Госдуму сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и глава парламентского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев. В документе предлагается дать местным властям полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». Так, Жилищный кодекс предлагается дополнить ст. 48.2, согласно которой решение о включении в такую программу может быть принято с одобрения двух третей собственников или нанимателей квартир. Исключить дом из программы разрешается одной третью голосов. Порядок учета голосов должны определить местные власти.
Многое в законопроекте явно взято из нормативной базы по программе реновации в Москве.
Так, переселенцам обещано равнозначное жилье (с не меньшим числом комнат и жилой площадью) в своем населенном пункте, а если тот имеет «внутригородское деление» — в том же районе. Собственники также могут выбрать взамен старого жилья равноценную квартиру или денежную компенсацию. Интересно, что само понятие реновации в документе не упоминается.
Законопроекты о всероссийской реновации по примеру Москвы уже вносились в Думу. Так, в 2018 году депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов предлагали включать дома в программу с согласия всех, а не двух третей собственников, а также предусматривали квартиры для жителей коммуналок. Вице-спикер Госдумы Петр Толстой тогда приводил результаты соцопросов о желании 70% граждан видеть реновацию в своем регионе (см. “Ъ” от 26 ноября 2018 года). Однако госпожа Хованская признала, что к запуску программ переселения готовы лишь в нескольких регионах, включая Уфу, Казань и Санкт-Петербург. Ее проект так и не был принят Госдумой.
В Минстрое РФ два года назад опасались, что дороги и коммунальные сети не выдержат нагрузки от масштабных строек, а также не понимали источников финансирования программы. К примеру, в Санкт-Петербурге более 7,2 тыс. зданий 1950–1969 гг. постройки общей площадью 27,3 млн кв. м. Для строительства такого же объема потребуется более 1,44 трлн руб. (при себестоимости 1 кв. м в регионе 52,8 тыс. руб.; данные Росстата). Иначе говоря, Санкт-Петербургу потребуется до трех годовых бюджетов, и это без учета расходов на снос домов. Впрочем, опыт столицы показывает, что расходы могут оказаться еще выше. В сентябре 2020 года Московский фонд реновации провел аукцион на строительство типичного для реновации 60-метрового дома на Долгопрудной улице за 1 млрд руб., рассчитывая построить за эти деньги 7,6 тыс. кв. м квартир (по 138 тыс. руб. за «квадрат», но без учета нежилого первого этажа и подземной парковки на 79 мест).
В обосновании к новому законопроекту говорится, что расходов из бюджета РФ он не потребует, а финансирование должны найти местные власти.
При этом в тексте определен порядок привлечения инвесторов к стройкам — через аукционы. В них смогут участвовать компании с минимум трехлетним опытом строительства многоквартирных домов, сдавшие хотя бы 5 тыс. кв. м. квартир. По итогам работ они должны передать властям коммунальную и другую инфраструктуру. Примечательно, что вице-премьер Марат Хуснуллин в феврале 2020 года заявлял, что о запусках программ реновации по всей стране можно будет говорить после «наладки» работы нынешних жилищных программ.
Отметим, что ключевым понятием законопроекта выступает «комплексное развитие территорий». Решение о таком развитии и последующем привлечении инвесторов местные власти смогут принимать, если половину территории занимают, например, аварийное жилье, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции. Новый механизм комплексного развития территорий, говорится в пояснительной записке, поспособствует «обновлению застройки городов и улучшению жилищных условий граждан». Между тем формулировки поправок во многом совпадают со скандальным правительственным законопроектом 2018 года о комплексном развитии территорий с принудительным изъятием недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов. Через год, после критики, норма об изъятиях из закона исчезла (см. “Ъ” от 8 июля 2019 года).
Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская критикует новый законопроект как процессуально, так и по существу. По ее словам, адресные программы сноса и строительства жилья «вообще не являются предметом регулирования» Жилищного кодекса РФ.
Авторы поправок, по мнению госпожи Хованской, хотят избежать процедуры правительственного отзыва на законопроект, указывая, будто его реализация не потребует бюджетных расходов.
«В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — недоумевает госпожа Хованская. Депутат также считает странным, что дом может быть включен в программу двумя третями голосов собственников и нанимателей пропорционально «общему числу жилых помещений», тогда как при выходе из программы в расчет принимаются лишь голоса собственников без отсылки к площадям квартир.
отсюда
submitted by Alex_Jew to CIS_Politics [link] [comments]


2020.09.16 08:23 3aJlynuLLLa 7 узаконивание перепланировки нежилого помещения

В Красноярском крае задержали главу Ачинского района Евгения Розанчугова по подозрению в халатности при исполнении контрактов по приобретению жилья для детей-сирот. Об этом сообщается на сайте Главного следственного управления СК по Красноярскому краю и Республике Хакасия. Ведомство указывает, что Розанчугов с июня 2020 года игнорировал органы следствия, уклонялся от проведения следственных действий с ним, поэтому его объявили в федеральный розыск. Сотрудники ГИБДД задержали мужчину на основании ориентировки. По предварительной версии следствия, Розанчугов в период с 2016 по 2018 год в рамках исполнения муниципальных контрактов по покупке квартир для детей-сирот, не дал указания о проведении обязательной экспертизы на соответствие жилья требованиям технического задания. В СК указывают, что таким образом он нарушил закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». «В результате его халатных действий были приобретены восемь квартир на общую сумму более 6,7 млн руб., которые полностью не пригодны для постоянного проживания граждан», — говорится в сообщении Следственного комитета. Следователи допросили Розанчугова, он не признал вину. В ближайшее время следствие планирует направить документы в суд для избрания меры пресечения, а также предъявить ему обвинение. Кроме того, в рамках другого уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК России (мошенничество, совершенное в особо крупном размере) было предъявлено обвинение предпринимателю, который продал непригодные для жилья квартиры. По версии следствия, предприниматель знал о планах администрации по покупке жилья для сирот и заранее приобрел в Ачинском районе нежилое двухэтажное здание за 200 тыс. руб. Здание он перевел из нежилого в жилое и реконструировал в многоквартирный жилой дом, а затем продал администрации Ачинского района восемь квартир, указывает СК. В ведомстве добавили, что в настоящее время Ачинский городской суд вынес решение, которое обязывает администрацию расторгнуть с сиротами договоры социального найма на непригодные для проживания квартиры и предоставить им другое жилье. Ранее, в Ингушетии предъявили обвинение генеральному директору фирмы «Мрия» за хищение бюджетных средств, предназначенных для детей-сирот. По данным следствия, предприниматель заключил контракты с Министерством образования и науки республики, согласно которым он обязался передать в собственность ведомства благоустроенное жилье для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В ходе исполнения обязательств обвиняемый представил подложные документы по семи квартирам и похитил более 10 млн руб. бюджетных средств. Кроме того, следователи завели уголовные дела на чиновников Министерства образования республики за злоупотребление должностными полномочиями. Дело передано в суд.
submitted by 3aJlynuLLLa to PikabuNews [link] [comments]


2020.09.02 14:05 artm77 Согласие на покупку нежилого помещения

Согласие на покупку нежилого помещения https://preview.redd.it/27br8behrqk51.jpg?width=1920&format=pjpg&auto=webp&s=c8ec428680354cfb4aa5d097b286782e9ee4f30e
Согласие на покупку нежилого помещения Источник: https://law-raa.ru/soglasie-na-pokupku-nezhilogo-pomeshheniya.html © Юридический сайт - Закон РАА
📷
https://law-raa.ru/
http://raa.su/
submitted by artm77 to u/artm77 [link] [comments]


2020.08.26 18:23 3aJlynuLLLa Нежилого перепланировки 7 узаконивание помещения

В Москве 26 августа с крыши нежилого здания на улице Рябиновой сорвались трое рабочих, сообщается на сайте Следственного комитета. От полученных травм они погибли на месте. СК начал доследственную проверку. Правоохранительные органы устанавливают обстоятельства случившегося. По результатам проверки будет принято процессуальное решение. «РИА Новости» со ссылкой на начальника пресс-службы столичной прокуратуры Людмилу Нефедову сообщают, что надзорное ведомство также начало проверку после падения рабочих. Источник агентства в экстренных службах сообщал, что рабочие упали со строительной балки при проведении работ на новостройке. По его данным, они занимались реконструкцией административного здания по адресу: ул. Рябиновая, 51, стр. 1. Собеседник агентства указал, что строители упали с высоты 13 м. Источник «Интерфакса» заявлял, что рабочие сорвались с крыши строящегося здания на ул. Рябиновая, 5. РБК обратился за комментарием в пресс-службу ГСУ СК РФ по Москве. Ранее, 15 августа, четверо рабочих умерли при обрушении шахты «Воргашорская» в республике Коми. Это были сотрудники компании «СпецРемЭнерго». Следственный комитет возбудил уголовное дело по факту гибели шахтеров по ч. 3 ст. 216 УК РФ (нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ, повлекшее по неосторожности смерть более двух лиц).
submitted by 3aJlynuLLLa to PikabuNews [link] [comments]


2020.08.26 17:43 3aJlynuLLLa 7 узаконивание перепланировки нежилого помещения

На западе Москвы трое рабочих упали с крыши нежилого здания submitted by 3aJlynuLLLa to PikabuNews [link] [comments]


2020.04.02 06:53 artm77 Узаконивание перепланировки помещения 7 нежилого

Договор дарения нежилого помещения submitted by artm77 to u/artm77 [link] [comments]


2020.01.16 15:36 antoniososnovskix Узаконивание помещения 7 перепланировки нежилого

Рассказывают специалисты УК «Эрмитаж» В Петербурге сложилась уникальная ситуация: парковочных мест во дворах домов не хватает. Машины стоят у подъездов, на газонах и на детских площадках. А вот подземные паркинги в новых домах раскупаются неохотно – 30-40% мест пустуют, хотя застройщики продают их почти по себестоимости. Сколько стоит, когда выгоден и во сколько обходится эксплуатация паркинга, рассказывают специалисты УК «Эрмитаж» Согласно данным «Автостат» в 2019 году в Ленинградской области зарегистрировано 0,5 млн автомобилей, а в Северной столице – 1,7 млн авто. Если учесть, что многие жители Ленобласти приезжают работать в Петербург, то можно предположить, что по улицам города каждый день ездят не менее 2,2 – 2,3 млн машин. И их нужно где-то парковать. Днем – возле магазинов и бизнес-центров, а вечером – у жилых домов. «Дефицит парковочных мест на улице наблюдается во всех густонаселенных районах Петербурга – и в центре, и в районах с проектами комплексного освоения территорий, такими как Кудрово, Мурино, Каменка», - рассказывает Татьяна Кочеткова, генеральный директор управляющей компании «Эрмитаж». По типу различают подземные паркинги в многоквартирных домах, надземные многоуровневые парковки, которые, как правило, стоят отдельно от дома и плоские уличные парковки, которые являются гостевыми и чаще всего бесплатными. Основные конфликты и неудобство жителей происходят, как раз, из-за недостаточного количества мест на бесплатных парковках возле многоквартирных домов. Основная причина такой ситуации – подземные и крытые паркинги стоят дорого и окупаются долго – 10-15 лет, хотя застройщики продают их чуть ли не по себестоимости. «При строительстве многоквартирного дома эконом- и комфорт класса, если застройщик будет отдавать предпочтение плоской парковке, то это «съест» часть площадей и так дорогого пятна под застройку, а строительство подземного паркинга – это большие расходы. Проектирование, геодезические исследования, подземные работы – все это дорого обходится. Немаловажно и то, что в таком случается уменьшится площадь для прогулочных зон и детских площадок. А продавать паркинг приходится почти по себестоимости – от 300 000 рублей на этапе строительства с различными скидками до 700 000 – 1,5 млн рублей, если речь идет о семейном паркинге (сдвоенное место меньшей площади, чем 2 стандартных)», - говорит Татьяна Кочеткова. Немного иначе ситуация обстоит в сегменте бизнес и элит – там паркинги могут стоить от 3 млн рублей и более, но раскупаются почти сразу. Хотя затраты на их строительство в любом из сегментов практически одинаковые, различия могут проявиться в отделке, в функциональности установленных СКУД, в предусмотренных местах для охраны. Кроме того, это вопрос комфорта самого собственника: намного удобнее и безопаснее подниматься в квартиру из закрытого охраняемого паркинга, особенно если при этом рядом дети или покупки в руках. «Сроки окупаемости паркинга с учетом расходов на эксплуатацию составляют от 10 до 15 лет в некоторых случаях, поэтому многие жильцы рассматривают аренду. Она может составлять от 2,5 тыс. рублей для крытого многоуровневого паркинга до 15 000 рублей в месяц для подземного. Разброс цен очень большой. Принимая решение о том, покупать или арендовать паркинг, надо учитывать, сколько лет вы планируете жить в этом районе, хотите ли переехать в другой город, насколько угоняемая у вас марка машины и многое другое», - отмечают в УК «Эрмитаж». Сколько должно быть? Когда проектируется дом, застройщик должен обеспечить жителей парковочными местами исходя из городского норматива. Расчетный показатель обеспеченности местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта при подготовке проекта Генерального плана Санкт-Петербурга составляет 420 мест для стоянки на 1000 человек. При планировке жилой застройки минимальный норматив составляет одно место для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта на 80 кв.м общей площади квартир. «В целом, в проектах эконом и комфорт-класса застройщики стараются обеспечить минимальный норматив. Перед застройщиком всегда возникает дилемма – ему необходимо выделить место и на гостевую парковку и, например, на крытую. Все это снижает для него инвестиционную привлекательность проекта», - говорит Татьяна Кочеткова. В итоге, мест, например в стандартных домах эконом и комфорт класса хватает на 20-35% квартир. В домах бизнес-класса на 50% квартир, в сегменте элитной недвижимости нормой считается 2 машиноместа на квартиру. «Несмотря на то, что в домах эконом-класса и комфорт-класса паркинги предусмотрены не на каждую квартиру, они зачастую остаются невостребованными. Поскольку покупка паркинга на этапе строительства для будущего жильца все равно остается дорогой, если он взял квартиру, например, в ипотеку. Кроме того, такое жилье часть рассматривается собственниками как инвестиционное, соответственно, приобретенные квартиры сдаются в дальнейшем аренду. В таком случае собственнику неинтересен паркинг. В итоге 20-30% мест и более в эконом-сегменте на подземной парковке либо пустуют, либо покупаются в течение 2-3 лет после сдачи дома», - отмечает Татьяна Кочеткова. Осторожное управление: легко ли обслуживать паркинги? Управляющие компании с осторожностью берут паркинги в эксплуатацию, поскольку в законодательстве до сих пор есть пробелы, которые могут поставить УК в невыгодное положение. «Стандартные услуги, которые оказывает управляющая компания при обслуживании паркинга: уборка территории, эксплуатация систем вентиляции, лифтов, отопления (если есть), пожарной сигнализации и диспетчеризации. Эксплуатация ворот и организация пропускного режима, как правило вместе со службой охраны. А также УК отвечает за бесперебойное обеспечение паркинга всеми необходимыми ресурсами – электричеством, теплом», - рассказывает Татьяна Кочеткова. По данным УК «Эрмитаж» эксплуатационные расходы и содержание парковочного места в подземном паркинге в доме комфорт-класса могут составлять около 1 000 – 2 000 рублей в месяц, не считая расходов на ресурсы. Вопрос, который часто волнует автовладельцев: кто отвечает за угнанный автомобиль, достаточно щекотливый. «Ответственность за какие-либо случаи порчи или угона авто должна быть прописана в договоре между собственниками парковочных мест и управляющей организации. Единой практики нет. Охранные предприятия неохотно идут на заключение договоров, где предусмотрена ответственность на случай угона охранной фирмы. При этом, часто для охраны вовсе нанимаются “сторожи”, которые в принципе не могут нести ответственность, в большинстве случаев, за угон авто», - отмечает юрист и блогер Дмитрий Бурняшев. Отдельная интересная ситуация возникает, если кто-то хочет приобрести паркинг в жилом доме для сдачи в аренду, а квартиры, например, у этого собственника в доме нет. Тогда он должен понимать, что ему все равно придется оплачивать содержание общего имущества дома. «Собственник машиноместа с точки зрения жилищного законодательства приравнен к собственнику квартиры или нежилого помещения в доме. А это означает, что собственнику машино-места принадлежит доля в праве на общее имущество в доме согласно ст. 36 ЖК РФ», - говорит Дмитрий Бурняшев. В итоге собственник такой недвижимости, обязан платить за содержание общего имущества дома (в том числе и лифт, если такой есть в доме, подъезд в доме и иное общее имущество), текущий ремонт общего имущества (например, в эту строку входит помимо прочего ремонт крыши), услуги управления (оплата услуг управляющей организации)иные платежи, установленные решением общего собрания. В УК «Эрмитаж» отмечают, что среди законодательных пробелов, мешающих качественной эксплуатации паркингов и отсутствию юридических разногласий остаются достаточно серьезные недоработки. Так, действующим законодательством вопросы несения расходов на содержание общедомового имущества предусмотрены положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ по отношению к многоквартирным жилым домам. «На практике возникает проблема, что к нежилым помещениям, в частности, отдельно стоящим паркингам, такие нормы и положения не подходят и приходится применять аналогию закона, - объясняет Татьяна Кочеткова из УК «Эрмитаж». - Так для наличия кворума при проведении общего собрания собственников жилых и нежилых помещений (встроенного паркинга) и соответственно заключения договора управления с УК достаточно принятие участия более 50% собственников от числа всех помещений в многоквартирном доме. А чтобы заключить договор управления с отдельно стоящим нежилым помещением (паркингом) управляющей компании необходимо заключить договор управления со всеми собственниками парковочных мест, что на практике в большинстве случаев становится невозможным». Поэтому законодатель в данном случае разрешает применять аналогию закона с жилыми помещениями, однако в самом законе это четко не регламентировано. В большинстве случаев парковочные места в паркингах продаются в долевую собственность, без привязки к определенному номеру в самом паркинге. Указанное влечет за собой невозможность идентифицировать собственника того или иного парковочного места до тех пор, пока сам собственник не предоставит в управляющую компанию Акт приема-передачи парковочного места, в котором будет указан его условный номер. Также возникает проблема в доставке и передаче собственникам квитанций управляющей компании по обслуживанию паркинга. «Поскольку машинно-места ящиками почтовой корреспонденции не оборудованы, а возможно в самом доме собственник квартиры не имеет, либо машинно-место вообще находится в отдельно стоящем паркинге, возникает проблема в получении и соответственно оплате указанных квитанций», - отмечают в УК «Эрмитаж». Парковка для всех или все-таки нет? Паркинги появились в России относительно недавно и разногласия могут наступать у их владельцев и у тех, у кого паркинга нет в самых разных случаях. Так, как рассказывают в УК «Эрмитаж», зачастую собственники машино-места встроенного паркинга стараются запретить сквозной проход по паркингу собственников жилых помещений, у которых машинно-мест не имеется. «Мало кто понимает, что управляющей компании приходится лавировать между интересами собственников парковочных мест и собственников жилых помещений, защищая права и законные интересы обеих сторон», - говорит Татьяна Кочеткова. Прямое назначение паркинга – хранение автомобиля длительное время. Однако собственники полагают, что свое машинно-место можно использовать не по прямому назначению, а для хранения различного имущества. Так, к примеру, зачастую собственники помимо автомобиля на постоянное хранение оставляют резину, коляски, велосипеды, коробки с вещами и т.п., используя свое место в качестве кладовой. «Все это противоречит правилам противопожарной безопасности и управляющая компания, как лицо ответственное за данную безопасность, вынуждена бороться с подобными вещами, иногда рискуя встретить непонимание и агрессию со стороны собственников», - резюмируют в УК «Эрмитаж».
submitted by antoniososnovskix to u/antoniososnovskix [link] [comments]


2019.07.09 12:12 Amo_ru Как быстро и легко сдать офис в аренду: советы опытных риэлторов

Имея коммерческую недвижимость, собственник часто лишается пассивного дохода из-за ее простоя. Кроме того, у владельца появляются дополнительные расходы, связанные с обслуживанием нежилых объектов (плата за парковку, охрану, уборку территории и отопление в зимний период). Самое время перестать нести убытки, сдав офис надежному арендатору. На что ориентироваться при сдаче коммерческой недвижимости в аренду и как правильно заключить договор со съемщиком офиса? Специалисты AMO.RU подготовили для вас ответы в данной статье.
Шаг 1. Собираем всю необходимую информацию о нежилом объекте В современном веке люди склонны визуализировать информацию. Поэтому соискателю офиса целесообразно предоставить:

В описании объекта, как правило, начинают с его месторасположения, типа здания, транспортной развязки, а затем переходят к основным характеристикам помещения (площадь, количество перегородок, отделка стен и т.д.). Обязательно обращают внимание на охрану, парковку, спортивную и развлекательную инфраструктуру.
Перед размещением текста лучше всего несколько раз перечитать его. Попробуйте представить себя в роли бизнесмена, который желает снять офис. Если в текстовом месседже вас ничто «не зацепило», полностью переделайте рекламное послание.
Шаг 2. Рассчитываем арендную плату Для определения стоимости квадратного метра лично промониторьте арендную плату на коммерческую недвижимость вашего региона или делегируйте эти полномочия брокеру. Для вас мы подготовили подборку офисов в аренду в Москве. Учитывайте факторы, которые влияют на ценник квадратного метра:
Вы планируете в кратчайшие сроки сдать свою недвижимость? Тогда рекомендуем несколько снизить цену на коммерческий объект.
Шаг 3. Обращаемся к услугам агентства по недвижимости или самостоятельно размещаем объявление Существует 2 способа разрекламировать свое объявление:
  1. Продвигать самостоятельно. Для этого придется потратить массу времени на поиск досок объявлений, подачу объявления в газету, организацию рекламы на радио и ТВ. Кроме того, арендодателю нужно отдавать себе отчет, что в режиме 24/7 он должен быть готов предоставить отклик на каждое обращение, самостоятельно провести показ, составить договор и оформить сделку.
  2. Обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру. Разумеется, за свои услуги риэлтор запросит комиссионное вознаграждение (50-100% арендной платы за 1 месяц), но он: сам разместит объявление, умело расскажет позвонившему о выгодах объекта, организует его демонстрацию и посодействует в разработке договора.
Как показывает практика, многие бизнесмены доверяют специалистам из агентств недвижимости. Именно поэтому сделки через посредников проходят намного быстрее.
Шаг 4. Поиск арендатора Те, кто обратился к услугам посредника, лишается всех хлопот по поиску клиента. Агентство недвижимости самостоятельно проведет рекламную кампанию и поработает с имеющейся клиентской базой. Но вы можете ускорить сдачу объекта, к примеру, разместив на окнах офиса баннер с контактами и надписью «Сдается в аренду. Недорого!».
Шаг 5. Готовим все необходимые документы Перед подписанием договора арендатор затребует у вас следующие документы:
Во время коммерческих переговоров лицо, желающее снять офис в аренду, обязательно запросит документы для проверки своими юристами.
Шаг 6. Заключаем договор аренды Соглашение об аренде между арендодателем и арендатором является юридическим документом, устанавливающим права и обязанности сторон.
В договоре для собственника недвижимости важно прописать:
Следует заметить, что договор аренды требует тщательной проработки юристом. Помните, именно этот документ будет защищать интересы собственника при возникновении арендных отношений. Не нужно формировать слишком запутанный и сложный договор, иначе он может отпугнуть потенциального клиента.
Реализация договора совершается путем подписания сторонами акта-приема передачи нежилого объекта. После этого возможен въезд арендатора в офис.

Таким образом, сдачу коммерческого объекта в аренду лучше всего доверить агентству недвижимости. Наработанная клиентская база, знание всех тонкостей сдачи объекта и юридическое сопровождение сделки позволят вам оперативно заключить арендный договор на выгодных условиях.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Ещё больше информации в нашем блоге.
submitted by Amo_ru to DigitalRealEstate_AMO [link] [comments]


2018.12.19 08:52 oleh_shegloff Богатые тоже не платят: долги по ЖКХ в элитном жилье Петербурга

Что происходит с долгами по ЖКХ в элитном сегменте в Петербурге
Тарифы ЖКХ уже который год остаются наболевшей темой для жителей Северной столицы. Притом неважно, живут ли они в «хрущевке» или элитной новостройке, вопросы к управляющим компаниям или правлению ТСЖ возникают у всех. Только весной 2018 года в жилищную инспекцию города поступило более 3000 обращений, связанных с эксплуатацией многоквартирных домов, из них более 1000 граждан пожаловались на повышение квартплаты. У управляющих компаний своя правда. Долги населения только в Фонд капитального ремонта в Санкт-Петербурге в 2017 году превысили 1 млрд рублей. Общая задолженность перед поставщиками услуг — более 3 млрд рублей.
Ежегодно у судебных приставов скапливается до 100 000 исполнительных листов по взысканию долгов по ЖКХ. И задолженность далеко не всегда возникает у бедных слоев населения, активно не платят и жители элитных квартир. У них схемы обхода оплаты ЖКХ куда изощреннее, в общей структуре задолженности таких «клиентов» до 20%, а задолженность, как правило, набегает гораздо быстрее.
Тарифы ЖКХ складываются из минимального набора обязательных услуг. Эти тарифы устанавливаются городскими монополистами и размещаются на сайте Администрации Петербурга. Обычно ресурсы (вода, отопление) оплачиваются по существующим в регионе тарифам, а услуги по электроснабжению, телефонии и интернет-связи — по отдельным счетам поставщиков на основании договоров. Перечень остальных услуг могут обсуждать собственники дома на общем собрании ТСЖ, и в этом перечне как раз отражаются все различия для пользователей типовых и элитных квартир. Да и площади общего пользования в элитном жилье гораздо больше в пересчете на одного человека — плотность заселения элитного дома меньше, а сам дом — просторнее. По данным Knight Frank, средняя стоимость 1 квадратного метра элитной недвижимости составляет 350 000 рублей. Спросом в Петербурге пользуются квартиры от 120 до 200 м2. Те, кто готов выложить за свое жилье от 40 млн рублей, должны быть готовы к оплате ЖКХ по высоким тарифам.
Отличия в величине элитной квартплаты между разными комплексами могут доходить до 20% в зависимости от типа предлагаемых услуг (охрана, сауна, фитнес-центр, бильярд, прачечная, детский сад, автостоянка и многое другое).
Как не платят богатые?
Отличаются и способы «неуплаты» за услуги ЖКХ у богатых и бедных петербуржцев. Рядового петербуржца быстро переселят в менее просторную квартиру за неуплату 250 000 рублей, но богатые спокойно живут с более весомыми долгами. Справедливость, впрочем, настигает и миллионеров.
В 2011 году жильцов элитного дома на Петровском острове в Петербурге отключили от электричества. Среди них была и олимпийская чемпионка Оксана Казакова. Владелец квартиры на Крестовском острове, на пр. Динамо, 23, накопил в 2012 году более 170 тыс. рублей долгов за газ и порядка 270 тыс. рублей за электричество. После отключения электричества он подключил его самовольно. Взыскивать долги поставщики услуг приехали с представителями прессы. В 2017 году поставщикам пришлось отключить газ жителю дома в Парголовском переулке, который за два года не заплатил более 100 тыс. рублей. В год сбытовые компании отключают порядка 20 обеспеченных должников, но эти данные, как правило, в СМИ не попадают, а разборки с ТСЖ по масштабам сравнимы с корпоративными конфликтами.
Рычагов давления на ТСЖ у богатых владельцев недвижимости куда больше. Жильцы редко интересуются тем, кто является «мажоритарным» владельцем в доме. Любой собственник в зависимости от своего помещения может иметь дифференцированный тариф: например, для собственников коммерческих и некоммерческих помещений, или если у гражданина в собственности жилое помещение и паркинг — тарифы на их содержание будут отличаться. Жилищный кодекс (пп. 2, 3 ч. 1 ст. 137) предусматривает, что собственник платит пропорционально своей доле, но при этом тариф может быть дифференцирован. Так, например, для жилого помещения тариф составит 300 рублей, а для нежилого 500 — это происходит потому, что собственник единственный во всем доме использует общие коммуникации или имеет отдельный вход. Подобная ситуация узаконивается также в случае с ТСЖ на общем собрании. Если же у собственника окажется более 50% голосов — пропорционально площади, которой он владеет, — то он может сформировать и свой состав правления («карманный»), и все ревизионные органы. И закладывает в смету выгодный для себя тариф. И даже если у собственника коммерческого помещения нет большинства голосов, число голосов считается от количества присутствующих на собрании, так что и здесь возможны лазейки. А остальные собственники часто подписывают все документы, не читая, и начинают разбираться в тарифах только тогда, когда с ЖКХ возникают проблемы.
Недостатки в законодательстве, регулирующие работу ЖКХ, привели к тому, что в Москве и Петербурге постоянно возникают конфликты между собственниками элитных квартир и эксплуатирующими компаниями, причем именно в «богатых домах».
Так, например, в 2010 году конфликт в доме на набережной Робеспьера привел к тому, что жильцы переизбрали ТСЖ, которое до этого контролировала строительная корпорация, после чего разорвало все контракты, заключенные прежним правлением. Итог — новое правление ТСЖ проиграло все суды об уплате 18 млн рублей за теплоснабжение, которое было подключено по временной схеме.
В Москве бывший сотрудник Генеральной прокуратуры России устроил настоящий переворот в ТСЖ с подделкой подписей, чтобы стать председателем правления элитного дома «Оазис-Парк». Конфликт до сих пор в стадии судебных разбирательств.
В непростой ситуации оказались жители элитного дома в Петербурге на Благодатной улице, 24. Собственники 25 квартир по 130 квадратных метров каждая платили за ЖКХ около 15−20 тыс. рублей ежемесячно, это порядка 128 рублей за м2. При этом владелец коммерческого помещения и известный петербургский бизнесмен Вадим Тарасов (в его собственности 18,83% всей площади дома — коммерческое помещение) в течение 15 лет платил всего 6 000 рублей, получая при этом доход со сдачи помещений в аренду. Таких заниженных и по рынку, и по сравнению с уплачиваемыми другими жителями дома ставок он добился много лет назад путем подписания индивидуального агентского договора.
Помимо заниженных тарифов, по которым г-н Тарасов платил ТСЖ, оказалось, что бизнесмен незаконно сделал перепланировку подвала и занимал его с 2002 по 2015 годы, а также сдавал его в аренду ООО «Севзапмедторг» (компания больше известна для обывателя как аптека «Озерки»). Правление ТСЖ «Благодатная, 24» в ноябре 2017 года подало иск на незаконное обогащение, которое было оценено независимым экспертом в 770 000 рублей.
На данный момент в петербургских судах находится 15 дел по данному конфликту (всего три иска поданы ТСЖ, а 12 — инициированы самим Тарасовым).
Пользуясь прорехами в законодательстве, Тарасов собрал вокруг себя всех должников дома и таким образом сменил правление ТСЖ. Вокруг Тарасова с его 18% коммерческой недвижимости объединилась еще треть должников дома. А новоизбранным председателем ТСЖ стал самый крупный после Тарасова должник. Теоретически, новое правление может вообще не спрашивать с Тарасова долги — ставку он, похоже, делает именно на это. Конфликт между ТСЖ и одним из собственников коммерческого помещения наглядно показывает, как коммерсанты используют все рычаги давления и ресурсы для того, чтобы зарабатывать больше не за счет роста бизнес-показателей, а за счет обирания собственных соседей.
submitted by oleh_shegloff to u/oleh_shegloff [link] [comments]


https://bit.ly/2AopN0R